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Immobilienmarkt: Boom oder Blase?

Der Immobilienmarkt ist unter Druck, vor allem in den Großstädten. Experten befürchten die nächste Blase. Foto: Michael Gaida/Pixabay

Studentenwohnungen werden immer teurer, die Bundesregierung möchte Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau verschenken – und in Ostdeutschland diskutiert eine Regionalkonferenz über Leerstand. Was geschieht auf dem deutschen Immobilienmarkt wirklich? Der aktuelle Immobilienmarktbericht der DZ Hyp ordnet das Geschehen. „Die sieben deutschen Metropolen sind attraktive Wohn- und Arbeitsstandorte mit hohem Bevölkerungszuwachs“, sagt Georg Reutter, Co-Vorsitzender des Vorstands der DZ Hyp.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die gewerblichen Immobilienmärkte der sieben deutschen Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt Hamburg, Köln, München und Stuttgart könnten kaum besser sein. Die Bedarfslücken beim Wohnungsbau sind bekanntlich hoch, ebenso auf dem Büromarkt: „Hier hat die Leerstandsquote das niedrigste Niveau seit 20 Jahren erreicht.“ Für Investoren bedeutet das: „Bedingt durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot sind die Renditen gesunken.“ Dank des günstigen wirtschaftlichen Umfelds und der nach wie vor sehr niedrigen Zinsen ist die Nachfrage der Anleger nach Gewerbeimmobilien aber unverändert hoch. Die Chancen stehen gut, dass 2018 ein ähnlich hohes Investmentvolumen wie in den drei Vorjahren erreicht wird.

Großstadtmieter unter Druck

Besonders hoch ist der Druck auf dem Wohnungsmarkt in den Großstädten. Allerdings ist die Bandbreite groß: Während Berlin und München mit Preissteigerungen von jeweils rund 65 Prozent in den vergangenen zehn Jahren durchschlagen, haben sich die Mieten in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln mit zwei bis drei Prozent nur moderat verteuert.

Steigende Einwohner- und Besucherzahlen haben die Entwicklungen im Markt für Einzelhandelsimmobilien abgemildert. An den sieben Top-Standorten hilft das auf diese Weise wachsende Kundenpotenzial, die zunehmende Konkurrenz durch den Online-Handel abzumildern. Zudem drängen Anbietern der Systemgastronomie, Supermärkte oder Drogerien in die Innenstädte. Während also eine verschobene Wettbewerbsdynamik die Mieten in den Großstädten noch oben hält, klagen kleine und mittlere Städte weiter über Leerstand. „Nach unseren Schätzungen hat sich die Zahl der Handelsstandorte zwischen 2012 und 2017 um 11.000 verringert“, sagt Michael Reink, Bereichsleiter für Standort- und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland. „Super Gebäude, aber falsche Stadt“, das ist ein Argument, das Carola Huhold, Fachbereichsleiterin für Stadtentwicklung im brandenburgischen Guben häufig hört.

Grüne Zukunftsstadt im Ruhrgebiet

Doch es gibt auch andere Beispiele: Zwischen Essen und Bottrop entsteht mit „Freiheit Emscher“ eine ganze grüne Zukunftsstadt auf der Fläche einer ehemaligen Bergbauzeche neu. Und manche Experten hoffen, dass sich die brisante Wohnungssituation von Studenten in den Großstädten mittelfristig ins Positive kehren wird: „In Deutschland gibt es zahlreiche Regionen, die einen erheblichen Fachkräftebedarf haben, wo aber die Mieten deutlich moderater sind“, erläutert Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) auf Basis des Studentenwohnpreisindex des IW. Erstsemester überlegten inzwischen vermehrt, ob sie nicht in weniger gefragten Städten studieren sollten. Häufig profitierten die Regionen von solchen Entscheidungen, weil die junge Menschen auch nach dem Studium dort bleiben.