Studien Wirtschaft

Immobilienmarkt: Mega-Mieten in den Metropolen

Immobilienmarkt
Begehrte Lage: In Berlin ist der Anstieg der Mieten besonders rasant. Foto: Adobe Stock

Die eingetrübten Konjunkturaussichten zeigen bisher kaum Auswirkungen – der Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland hält an. Vielmehr beeinflussen andere Faktoren die Segmente Büro, Wohnen und Einzelhandel. Bei Büroflächen führt eine hohe Nachfrage am Immobilienmarkt bei einem knappen Flächenangebot zu anhaltenden Mietsteigerungen. In der Assetklasse Wohnen verlangsamen zunehmende Fertigstellungszahlen die Preisdynamik. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DZ Hyp zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte an den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

Mehr Neubauten

„Die Nachfrage nach Büro- und Wohnflächen ist in den Metropolen anhaltend hoch. Deshalb sind die steigenden Neubauaktivitäten erfreulich und werden die Märkte punktuell entspannen. Gleichzeitig lässt sich die entstandene Bedarfslücke nicht kurzfristig schließen. Wir beobachten also anhaltende Mietsteigerungen – wenn auch mit nachlassender Dynamik“, erläutert Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ Hyp.
Auf dem Immobilienmarkt für Büros führte ein über Jahre anhaltendes Beschäftigungswachstum zu einer steigenden Nachfrage, die das Angebot zuletzt spürbar übertraf. In der Folge sanken die Leerstände in den Metropolen von mehr als 10 Prozent im Jahr 2010 auf durchschnittlich rund 3 Prozent zur Jahresmitte 2019. Die Spitzenmieten an den Top-Standorten sind seit 2010 um durchschnittlich knapp 40 Prozent gestiegen. Das Ausmaß des Mietwachstums lässt sich zu einem großen Teil dem dynamischen Berliner Markt zuordnen. Hier legte die Spitzenmiete im Vergleichszeitraum um 80 Prozent zu. Köln verzeichnete mit 20 Prozent das geringste Wachstum.

Mietpreise stark angestiegen

Ein steter Bevölkerungszuwachs sowie unzureichende Neubauaktivitäten prägten die Wohnimmobilienmärkte in den vergangenen Jahren an allen Top-Standorten. In der Folge stiegen die durchschnittlichen Erstbezugsmieten seit 2008 von 35 Prozent in Köln bis 65 Prozent in Berlin. Mit Mietpreisen von 13 Euro je Quadratmeter in Düsseldorf bis knapp 20 Euro in München hat der Bau von Mehrfamilienhäusern für Investoren an Attraktivität gewonnen.

Die Mietpreisentwicklung für Neubauwohnungen hat vor dem Hintergrund des erweiterten Angebots nachgelassen. 2018 verteuerten sich Wohnungen an den Top-Standorten noch um durchschnittlich rund 4,5 Prozent. Im laufenden Jahr wird der Wert voraussichtlich bei rund 3 Prozent liegen. Dynamischer verläuft es in Berlin. Nach rund 8 Prozent Steigerung der Erstbezugsmiete im Vorjahr ist bis Ende 2019 mit 5 Prozent zu rechnen. Das gebremste Mietwachstum wird sich im kommenden Jahr fortsetzen. Dann sind noch knapp über 2 Prozent Wachstum zu erwarten. Im Spitzensegment des Marktes dürfte das Tempo noch etwas geringer ausfallen.

Spitzenmieten im Einzelhandel

Im gesamtdeutschen Vergleich profitiert der Einzelhandel der sieben Top-Standorte in besonderem Maße von steigenden Besucher- und Einwohnerzahlen. Hinzu kommt eine meist überdurchschnittliche Kaufkraft. Die Spitzenmieten im Einzelhandel erreichten 2016 nach rund zehn Jahren Anstieg im Durchschnitt fast 300 Euro je Quadratmeter in den Toplagen. Als Folge des veränderten Konsumverhaltens stagnieren die Werte seither auf diesem hohen Niveau. Zur Jahresmitte 2019 reichten die Spitzenmieten von 245 Euro je Quadratmeter in Stuttgart bis zu 345 Euro in München. Das aufstrebende Berlin ist mit 310 Euro der zweitteuerste deutsche Einzelhandelsstandort vor Frankfurt und Hamburg.