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Weniger Hürden für Sanierungen

Aus alt mach neu: Das neue Wohnungseigentumsgesetz soll Sanierungen erleichtern.

Am 1. Dezember trat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Damit ändern sich Rechte und Pflichten für Eigentümer, Mieter und Verwalter. Die wichtigste Änderung: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann alle baulichen Änderungen mit einfacher Mehrheit beschließen. Mit dieser Regelung soll der Sanierungsstau in Eigentümergemeinschaften beendet werden, weil sich die Eigentümer in der Vergangenheit oft nicht einigen konnten. Bislang war vor allem bei Modernisierungen eine größere Mehrheit nötig.

Mehr Rechte für den einzelnen Eigentümer

Laut Wohnungseigentumsgesetz bezahlen bei baulichen Änderungen die Eigentümer, die dafür gestimmt haben. Allerdings müssen alle die Kosten tragen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Drittel der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wurde. Weitere Änderung: Jeder Wohnungseigentümer hat künftig einen Anspruch darauf, dass ihm die Gemeinschaft den Einbau einer Ladestation für ein Elektroauto, den barrierefreien Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz und einen Zugang zum schnellen Internet gestattet. Die Kosten dafür muss er aber selbst tragen. Bislang konnte das eine einzige Gegenstimme verhindern.

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetztes benennt den Verwalter zwar als Vertreter der Gemeinschaft nach außen. Allerdings muss bei wichtigen Entscheidungen wie Darlehens- oder Grundstückskaufverträgen ein entsprechender Beschluss der Eigentümer vorliegen. Der Verwalter kann Dienstleisterverträge abschließen und kleinere Instandhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen im Hausflur oder das Wohngeld-Inkasso ohne Zustimmung der Gemeinschaft in die Wege leiten.

Keinen konkreten Regelungskatalog

Einen konkreten Regelungskatalog der Themen, über die der Verwalter bestimmen darf, enthält die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes allerdings nicht. Deswegen rechnen Experten damit, dass erst die Rechtsprechung den Handlungsrahmen definieren wird. Seit 1. Dezember kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen. Sein Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Kündigung. Verwalter können also von heute auf morgen abberufen werden. Zudem müssen sie ihre Sachkompetenz in einer Prüfung der Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen.

Jede Eigentümerversammlung kann ab 1. Dezember unabhängig von der Anzahl der Anwesenden Beschlüsse fassen. Bislang musste dafür mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend sein. Die Eigentümer müssen im Anschluss unverzüglich das Protokoll erhalten. Die Einladungsfrist für eine Eigentümerversammlung wurde auf drei Wochen verlängert. Auch künftig muss sie grundsätzlich als Präsenzveranstaltung organisiert werden. Eine Online-Eigentümerversammlung ist durch einen individuellen Vertrag möglich. Laut dem überarbeiteten Wohnungseigentumsgesetz können Eigentümer zum Beispiel auf elektronischem Weg oder per Video abstimmen.