Konjunktur Wirtschaft

Wohnungsbau: hochwertig, aber teuer

Ausgelastet. Der Bauboom treibt die Preise in die Höhe. Foto: dpa

Der deutsche Wohnungsbau ist im internationalen Vergleich von hoher Qualität, aber teuer“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, mit Blick auf Auswertungen aus der neuen GdW-Jahresstatistik. Allein die Bauwerkskosten sind trotz vieler Bemühungen um Effizienzsteigerung in den Jahren 2000 bis 2018 um rund 65 Prozent gestiegen. Allein die Verordnungen zur Energieeinsparung (EnEV) bewirkten seit dem Jahr 2002 16 Prozent höhere Kosten.„Die Einsparungen aus verminderten Heizkosten können dies nur zum Teil gegenfinanzieren, zumal der betriebliche Aufwand für energetisch hocheffiziente Gebäude deutlich ansteigt“, erläuterte der GdW-Präsident.

Grenzen der Neubaustandards erreicht

Mit dem derzeitigen Neubaustandard sei die Grenze der Wirtschaftlichkeit längst erreicht. Höhere Standards wie KfW 55 ließen sich ohne Förderung nicht mehr realisieren. In der Gesamtbetrachtung seien kaum noch energetische Fortschritte zu erzielen. Die Mehrkosten gehen 1:1 in eine höhere Miete und Betriebskosten ein. Eine Folge ist, dass kaum Wohnungen zu bezahlbaren Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau entstehen. Nur kaufkräftige Haushalte sind in der Lage, die wirtschaftlich notwendigen Mieten zu bezahlen bzw. Eigentum zu erwerben.

Enormer Anstief der Baupreise

Die Baupreise sind seit dem Jahr 2000 um 45 Prozent gestiegen. Allein die Rohbauarbeiten an Wohnbaugebäuden haben seit dem Jahr 2000 um 41 Prozent zugelegt. Den größten Schub erlebten die Preise jedoch beim technischen Ausbau der Gebäude. Hier zeigt der Pfeil im gleichen Zeitraum sogar um 146 Prozent nach oben. Auch die konstruktiven Ausbaukosten und die Baunebenkosten machen mit einem Anstieg von 72 Prozent und 67 Prozent beim Kostenwettrennen mit.

Auffällig hier: Zum Jahreswechsel 2018/2019 hatten die Baupreise den höchsten Anstieg seit zehn Jahren vorzuweisen und die Dynamik ebbt seitdem nicht ab. Allein Maurerarbeiten sind jetzt um 6 Prozent teurer, Betonarbeiten kosten rund 5,8 Prozent und Erdarbeiten immerhin 7 Prozent mehr als im Vorjahr.

Auch bei den Ausbauarbeiten zeigt der Preispfeil im Februar mit einem Plus von 4,2 Prozent deutlich nach oben. Hier steigen besonders die Preise für Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+5,6 Prozent) sowie für Metallbauarbeiten (+4,6 Prozent) und Heiz- und Wassererwärmungsanlagen (+4 Prozent).

Knappe Kapazitäten im Handwerk

„Diese Preisanstiege hängen auch mit den deutlich spürbaren Kapazitätsengpässen im Bereich Handwerk zusammen“, erläuterte der GdW-Präsident. „Die Kapazitätsauslastung ist insgesamt höher als im Bauboom der Nachwendezeit.“ Trotz eines leichten Rückgangs in den Jahren 2018/2019 durch den Aufbau neuer Kapazitäten in den Firmen liegt die Auslastung immer noch bei 80 Prozent und damit 7 Prozentpunkte höher als noch im Jahr 2013.

Baulandpreise steigen

Flaschenhals für das bezahlbare Bauen in Deutschland ist laut Verband das Bauland. Hier zeigten sich gleich zwei ungünstige Entwicklungen für das bezahlbare Wohnen auf einmal: weniger und teurer. Besonders in den Metropolen wird Baugrund rar. So wurden im Jahr 2017 in A-Standorten (hierzu zählen die sieben größten Städte in Deutschland) 33 Prozent weniger Baulandgrundstücke verkauft als noch sechs Jahre zuvor.

Aber auch in den B- und C-Standorten (kleine Städte mit angespannten oder sehr angespannten Wohnungsmärkten wie etwa Leipzig, Freiburg, Karlsruhe oder Potsdam) kommen immer weniger bebaubare Grundstücke an den Markt. Hier sank die Zahl der Verkäufe von Baugrundstücken bis 2017 auf 82 bzw. 85 Prozent des Niveaus von 2011. Damit ist in den letzten sechs Jahren ein Rückgang um 18 bzw. 15 Prozent zu verzeichnen. Lediglich in den ausgeglichenen Märkten ist noch ausreichend Bauland vorhanden, allerdings wird auch hier die Entwicklung ab 2016 etwas enger.

Hinzu kommen hohe Grundstückspreise: Besonders an den A-Standorten haben sie sich im Vergleich zu 2011 fast verdoppelt und liegen im Durchschnitt bei 1.120 Euro pro Quadratmeter. Auch die B-Standorte können sich diesen Preissteigerungen nicht entziehen. Hier kostet ein Quadratmeter Bauland durchschnittlich 500 Euro 100 Prozent mehr als noch vor sechs Jahren.