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Wohnungsgenossenschaften fürchten stark steigende Grundsteuer

Wohnungsbaugenossenschaften
Druck auf Mieter: Schon jetzt sind die Wohnungspreise hoch. Genossenschaftliche Vermieter fürchten, dass der Druck mit der geplanten Änderung der Grundsteuer weiter steigen wird. Foto: dpa

Die Pläne von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zur Reform der Grundsteuer sorgen für große Unruhe bei sozialen Vermietern. Wohnungsgenossenschaften und kommunale Wohnungsgesellschaften in den Großstädten fürchten stark steigende Steuerzahlungen, die direkt die Mieter treffen würden. Der Wohnungsverband GdW geht davon aus, dass das „untere Mietsegment“ überdurchschnittlich belastet werden würde. Scholz‘ Vorschlag „widerspricht damit auch dem Anliegen des bezahlbaren Wohnens“, heißt es in einer Stellungnahme des Verbands.

Das Bundesfinanzministerium widerspricht – und argumentiert, dass gerade Sozialwohnungen, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften durch einen Sonderabschlag begünstig werden sollten. Doch das beruhigt die sozialen Vermieter keineswegs. Grund ist der rasante Anstieg der Bodenpreise in den Großstädten, denn der Wert der Grundstücke soll künftig in die Berechnung der Steuer einfließen. Ein Beispiel aus München: Dort schätzt eine Genossenschaft mit einer Wohnanlage in Bestlage, dass die Grundsteuer um mehrere Euro pro Quadratmeter steigen würde. Falls es so kommt, würde das für die Bewohner quasi eine Verdopplung der Miete bedeuten, da die Grundsteuer umgelegt werden kann. Im Bundesfinanzministerium heißt es zu solchen Befürchtungen, dass die Steuermesszahl – der Multiplikationsfaktor für die Berechnung der Grundsteuer – drastisch gesenkt werden soll: auf künftig 0,00034. Für die sozialen Vermieter soll dieser Faktor noch einmal um ein Viertel reduziert werden.

Genossenschaftswohnungen unter dem Mietspiegel

Finanzminister Scholz hat versprochen, dass das Grundsteueraufkommen von derzeit knapp 15 Milliarden Euro in der Summe nicht steigen soll. Doch keineswegs nur die Wohnungsbranche glaubt, dass in den Städten künftig höhere Grundsteuern fällig werden. „Die Neuregelung wird sicherlich zu einigen Verwerfungen führen“, sagt Grundsteuerexperte Andreas Bock von der Steuerberatungsgesellschaft WTS in München.

Der GdW ist der bundesweite Dachverband für Genossenschaften und kommunale Wohnungsgesellschaften, die ihre Wohnungen billiger anbieten als kommerzielle Vermieter. Die im GdW organisierten Wohnungsunternehmen verlangen nach Verbandsangaben eine durchschnittliche Quadratmetermiete von 5,64 Euro. Ein Beispiel: „Unsere Mieten liegen im Schnitt zwei Euro pro Quadratmeter unter dem Hamburger Mietenspiegel“, sagt Sönke Petersen, Sprecher des Bauvereins der Elbgemeinden (BVE), einer großen Genossenschaft in Scholz‘ Heimatstadt Hamburg.

Rasanter Anstieg der Bodenrichtwerte

Doch sind in den Großstädten die Bodenrichtwerte in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Im Falle Münchens nähern sich diese den 15.000 Euro pro Quadratmeter in besten Wohnlagen, in Hamburg sind mancherorts ebenfalls die 10.000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Auch eine noch so kräftige Reduzierung der Steuermesszahl wird nach Einschätzung der Branche nicht ausreichen, um den Effekt äußerst teurer Bodenwerte auszugleichen.

„Da kann die Steuermesszahl so niedrig sein, wie Sie wollen: Wenn die Bodenwerte mit einfließen, wird es teurer, das ist gar keine Frage“, sagt Hans Maier, der Chef des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (vdw). „Wo die Nachfrage am höchsten ist, würden die Preise in die Höhe getrieben“, warnt Andreas Paasch, Vorstand der Hanseatischen Baugenossenschaft Hamburg. „Das kann eigentlich nicht gewollt sein.“ Sollte es so kommen, würden Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen von der Politik quasi doppelt bestraft. Die erste Strafe für soziale Vermieter besteht im Baulandmangel und den astronomischen Grundstückspreisen.

Jahrzehntelang mangelnde Wohnraumförderung

Hauptursache der Wohnungsmisere in den Städten ist, dass über Jahrzehnte zu wenig Bauland ausgewiesen und zu wenig gebaut wurde, so die einhellige Einschätzung in der Branche. Und ebenfalls Konsens: Zu dieser Entwicklung hat maßgeblich beigetragen, dass Bund und Länder über Jahrzehnte sehr wenig Geld für die Wohnraumförderung ausgegeben haben – die Trendwende kam sehr spät. „Wenn ich höre, der Wohnungsmarkt hat versagt, kriege ich fast Schauder“, sagte vdw-Direktor Maier dazu kürzlich. „Die Politik stellt die Weichen.“

Und als zweite Strafe steht nun in Aussicht, für den rasanten Anstieg der Bodenpreise künftig auch noch höhere Grundsteuer berappen zu müssen, obwohl Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen daraus keinen Gewinn ziehen – im Gegenteil. „In den Genossenschaften steht niemand am Ende der Reihe und stopft sich die Taschen voll, sondern wir stecken das Geld in den Erhalt unserer Wohnungen“, sagt Hanseatische-Vorstand Paasch. Viele Genossenschaftssiedlungen in Deutschland sind mehr als 100 Jahre alt, denn die Kooperativen verkaufen einmal erworbene Grundstücke nicht mehr. Es spiele keine Rolle, ob der Grund 15 Cent oder 15.000 Euro pro Quadratmeter wert ist. „Wir haben ja nichts davon, dass der Bodenwert so hoch ist“, sagt BVE-Sprecher Petersen dazu.

„Wir haben nichts davon, dass der Bodenpreis so hoch ist“

Sönke Petersen, Bauverein der Elbgemeinden (BVE)

Negative Auswirkungen auf sozialen Wohnungsbau

Auch SPD-Politikern ist klar, dass am Ende die Mieter die Grundsteuer-Suppe auslöffeln müssten – daher gibt es bereits Forderungen aus Scholz‘ eigener Partei, eine Umlage auf die Mieter zu verbieten. Doch auch das würde am Ende die Bürger treffen. Der GdW warnt vor „katastrophalen Auswirkungen auf den Bau von geförderten und bezahlbaren Mietwohnungen“. Der Grund: Wohnungsbau ist teuer und wird über Kredite finanziert. Wer keine Eigenmittel hat, bekommt auch keinen Kredit. Und die Mieter würden trotzdem leiden, warnt Vorstand Paasch von der Hanseatischen Baugenossenschaft: „Und im zweiten Schritt würden in den nächsten Jahren viele Vermieter versuchen, das über Mieterhöhungen auszugleichen.“ (dpa)